Tout le monde n’a que ça en tête en ce moment : l’augmentation inéluctable des taux d’emprunt dans la crise inflationniste que nous connaissons actuellement. Comme nous n’avons pas atteint des taux aussi élevés depuis près de 20 ans, beaucoup d’investisseurs se demandent si un investissement locatif est encore envisageable (voir pertinent) dans la période actuelle. Dans cet article, nous explorons les réponses possibles à cette question. Les taux immobiliers sont soumis à une variété de facteurs économiques qui influencent leur évolution. Voici quelques-unes des principales raisons derrière cette augmentation pour déterminer comment elle peuvent affecter vos décisions d’investissement.
Evolution des taux immobiliers
Politique monétaire et taux directeurs
Les taux immobiliers sont étroitement liés aux politiques monétaires des banques centrales, telles que la Réserve fédérale aux États-Unis ou la Banque centrale européenne pour nous, petits français. Lorsque ces institutions relèvent les taux directeurs pour contrôler l’inflation ou stimuler l’économie, cela se traduit généralement par une hausse des taux immobiliers. Les taux directeurs influent sur les taux d’intérêt que les banques se facturent mutuellement pour emprunter de l’argent, et ces coûts sont souvent répercutés sur les emprunteurs finaux, y compris les acheteurs immobiliers (ça c’est nous..)
Inflation
L’inflation est un autre facteur majeur. Lorsque l’inflation augmente, la valeur de la monnaie diminue. En conséquence, les prêteurs exigent des taux d’intérêt plus élevés pour compenser la perte de valeur potentielle de l’argent qu’ils prêtent. L’inflation peut découler de divers facteurs, notamment une demande accrue, des coûts de production plus élevés, ou des politiques de relance économique.
Économie globale
L’économie mondiale joue également un rôle crucial dans la détermination des taux immobiliers. Les crises économiques, les conflits géopolitiques comme par exemple la guerre en Ukraine (pour changer..), les fluctuations des devises et les taux de change affectent la stabilité financière mondiale, ce qui peut se refléter dans les taux d’intérêt.
Qu’est ce que ça change ?
Bien que les taux immobiliers augmentent, cela ne rend pas l’investissement locatif impossible ou inutile mais votre approche devra être plus réfléchie et stratégique. Voici les principales conséquences de cette augmentation sur un investissement locatif dans la période actuelle.
Coûts d’emprunt plus élevés : Lorsque les taux augmentent, les coûts d’emprunt augmentent également. Le coût total du prêt devient plus important ce qui peut potentiellement réduire la rentabilité de votre investissement. Cela signifie que vous devrez dégager des marges plus importantes pour que l’investissement reste suffisament rentable ou être près à absorber ce surcoût, quit à réduire votre marge.
Impact sur la rentabilité : Les taux d’intérêt plus élevés peuvent réduire la rentabilité nette d’un investissement immobilier car une plus grande partie des revenus locatifs sera consacrée au remboursement des intérêts de l’emprunt. Aussi, un projet très intéressant à 2.5% ne l’est peut être plus du tout à 4.5% d’intérêt. Faites vos calculs et envisagez votre investissement à long terme.
Apport personnel plus important : Avec des taux plus élevés, les banques peuvent exiger des apports personnels plus importants pour rester des les clous vis-à-vis de votre taux d’endettement. Cela signifie que vous devrez investir davantage de capital propre dans votre projet ce qui peut faire grincer des dents la plupart des investisseurs, amoureux de l’emprunt à 110% (dont je fais parti).
Fluctuations de la valeur du bien : Des taux plus élevés influencent systématiquement la demande sur le marché immobilier. Vous pourrez donc trouver facilement des biens à l’achat mais si vous êtes contraint de revendre à cours terme, cela pourra être plus compliqué pour vous.
Pourquoi je considère qu’il faut investir malgré tout ?
Des opportunités intéressantes: Une hausse des taux signifie une baisse de la demande entraînant une stagnation puis une diminution de la valeur des biens immobiliers. Il s’agit donc là d’une opportunité en or car c’est en temps de crise que se font les meilleurs affaires. Le but sera donc d’acheter le moins cher possible car face à une offre immobilière croissante, les propriétaires seront bien plus à même de revoir leur prix de vente à la baisse. De plus, une fois les taux redescendu de 1,5% (minimum requis) ou plus, vous pourrez renégocier votre taux à la banque ou vous faire racheter le prêt par une autre banque. Vous aurez donc acheté à un prix agressif et baisserez vos coûts d’emprunt par la suite une fois que le marché y sera propice.
Pas de perte de temps : Si vous entrez directement en phase d’amortissement de votre prêt à la mise en location (pas de travaux ni de différé), vous capitalisez immédiatement sur la valeur de votre bien. Il vaut mieux une année de remboursement de prêt qui s’autofinance plutôt que d’attendre une année de voir si les taux auront suffisamment baissé dans l’espoir de dégager un cashflow positif plus tard.
Sécurité et stabilité : L’immobilier est souvent considéré comme un investissement stable et sûr : c’est toujours le cas. Contrairement à d’autres classes d’actifs, la valeur d’un bien immobilier a tendance à augmenter avec le temps, même si elle connaît des fluctuations à court terme. La demande locative en France n’a jamais été aussi tendue, c’est donc un gage de sécurité.
Revenus passifs : L’investissement immobilier génère des revenus passifs sous forme de loyers. Même avec des taux d’intérêt plus élevés, vous pouvez encore générer des flux de trésorerie positifs si vous sélectionnez judicieusement vos biens tout en optimisant vos loyers à la hausse et vos charges à la baisse.
Appréciation de la valeur : Si ous achetez bas, voir très bas, il est peu probable que le marché s’effondre d’avantage. L’immobilier est un marché qui se corrige de lui-même et dont la valeur augmente mécaniquement avec le temps. Dans 10, 15 ou 20 ans, vous êtes quasiment certain de revendre votre bien en générant une plus-value.
Avantages fiscaux : Un des (très) rares avantages en France et de pouvoir déduire comptablement les charges et les coûts de vos recettes locatives selon le statut sous lequel vous exercez cette activité. Les investisseurs immobiliers bénéficient d’avantages fiscaux, tels que la déduction des intérêts d’emprunt et les avantages liés à la détention à long terme de biens immobiliers. Si les taux augmentent, les intérêts augmentent et vous pouvez donc déduire comptablement de plus gros montants.
En conclusion et comme j’aime à le rappeler, la composante la plus importante à mon sens pour un investisseur immobilier est le temps. Je ne dis pas qu’il faut vous précipiter sur la première opportunité venue mais simplement de considérer le taux d’emprunt comme une simple composante d’un investissement locatif. Cette composante pourrait se relever être, au final, un avantage non négligeable compte tenu de son influence sur le marché immobilier français.