Investir dans l’immobilier locatif en France offre une multitude de possibilités pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs rendements tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et patrimoniaux. Dans un pays aussi fiscalisé que le nôtre, le statut LMNP permet d’alléger autant que possible la fiscalité de vos revenus fonciers. En d’autre termes, il permet d’empêcher que l’administration fiscale vienne siphonner le fruit de vos efforts. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue donc comme une solution attrayante pour les investisseurs, notamment pour un premier investissement. Par la suite, nous verrons que ce statut permet certaines spécificités avantageuses lors de la revente du bien.
Principe de base du statut
Quand vous générez des revenus locatifs sous le statut LMNP, ces revenus ne sont plus assimilés à vos propres revenus personnels comme votre salaire et autres pensions. A l’inverse, ces revenus locatifs sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Cela s’explique par le fait que l’activité de location meublée (obligatoire en statut LMNP) est considéré comme une activité commerciale à part entière. Mais alors : quel intérêt ?
C’est très simple : en comptabilisant ces revenus locatifs dans la catégorie des BIC, ils bénéficieront d’un régimes fiscal plus favorable. Dans certains cas, ils pourront même ne pas être imposable pendant plusieurs années grâce à la prise en compte d’un résultat comptable (revenus – charges) et non pas d’une recette locative (loyers perçus).
Avantages fiscaux du statut LMNP
L’un des principaux attraits du statut LMNP réside dans ses avantages fiscaux. En optant pour ce statut, les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à un régime fiscal favorable. Les avantages incluent notamment :
Amortissement du bien et des meubles : Le statut LMNP permet d’amortir la valeur du bien immobilier ainsi que celle du mobilier sur une durée déterminée. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire comptablement chaque année (pendant une durée spécifique) une partie de la valeur des ces biens qui seront déduit des loyers que vous percevez. Cela conduit à une réduction des revenus imposables et donc des impôts à payer.
Déduction des charges : Les charges liées à l’exploitation du bien, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières et d’habitation, sont déductibles des revenus locatifs. Mais aussi les frais de ménages, de gaz, d’électricité, tous les abonnements souscrits pour ce bien, l’assurance PNO, etc.. Toute charge supportée pour l’exploitation de votre bien peut être comptabilisé en déduction de votre résultat locatif.
Régime des micro-BIC : Si les revenus locatifs meublés ne dépassent pas 72 600 € par an, l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC. Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus, réduisant ainsi la base imposable.
Avantages patrimoniaux du statut LMNP
Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP offre des avantages patrimoniaux significatifs :
Revenus réguliers et stables : La location meublée génère généralement des revenus plus élevés que la location nue. De plus, les contrats de location meublée sont souvent de courte durée, permettant ainsi de réviser les loyers plus fréquemment en fonction du marché.
Valorisation du bien : Un bien en location meublée peut être mieux valorisé qu’un bien vide, car il est prêt à être habité immédiatement, ce qui peut attirer une clientèle plus large.
Gestion facilitée : Les locataires en meublé sont généralement responsables de l’entretien courant du mobilier. Cela allège la charge de gestion pour le propriétaire.
Spécificités à la revente du bien
En tant que LMNP, vous êtes soumis à la plus-value immobilière et non à la plus-value professionnelle. Par conséquent, les règles applicables pour le calcul de plus-value sont les mêmes, que le logement soit loué meublé ou non.
La plus-value se calcule comme suit : Prix d’acquisition – Prix de revente
En LMNP, en cas de revente, plus-value et amortissements ne se neutralisent pas. En effet, dans le cadre de la revente d’une LMNP l’amortissement n’a pas à être réintégré. Ainsi, si le LMNP était au régime réel et a déduit des amortissements comptablement, cela n’a aucun impact sur le prix de vente ou sur l’imposition de la plus-value.
Comptabilité et démarches pour l’obtention du statut LMNP
Pour obtenir le statut LMNP, quelques étapes clés doivent être suivies :
- Enregistrement fiscal : Le propriétaire doit s’inscrire auprès de l’administration fiscale en tant que LMNP et obtenir un numéro SIRET.
- Comptabilité : Une comptabilité spécifique doit être tenue, détaillant les recettes et les dépenses liées à la location meublée.
- Déclaration fiscale : Chaque année, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs et ses charges selon le régime choisi (micro-BIC ou régime réel).
En conclusion, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel en France offre des avantages fiscaux et patrimoniaux attractifs pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales, comptables et légales, ainsi que les spécificités à la revente, avant de se lancer dans ce type d’investissement. Une consultation avec un professionnel de la fiscalité et de l’immobilier est recommandée pour une approche avisée et adaptée à chaque situation.