Si vous envisagez votre premier investissement locatif, il est essentiel de comprendre les étapes clés pour réussir à exploiter correctement votre projet. Investir dans l’immobilier locatif est une opportunité éprouvée pour générer des rentes stables et préparer votre sécurité financière à long terme. Ce type d’investissement est d’autant plus prisé que les régimes de retraites en France n’ont pas de quoi nous rassurer quant à notre avenir après notre vie professionnelle, surtout dans la période actuelle. Cet article vous guidera à travers les différentes étapes à réaliser pour une premier investissement locatif, de la planification initiale à la gestion de votre bien.
Définir vos objectifs
Avant de vous lancer, déterminez vos objectifs financiers. Voulez-vous générer un revenu passif, accumuler de la valeur nette dans le temps ou les deux ? Avoir des objectifs clairs vous aidera à choisir la meilleure stratégie et à vous orienter vers le type de propriété qui correspond à votre projet. Dîtes-vous que peu importe le mode de gestion choisi (location nue, meublé, colocation, location saisonnière), cet investissement nécessitera un minimum de temps de gestion. Chaque mode de gestion aura des avantages et inconvénients en terme de temps de gestion, de rentabilité et de fiscalité. Consultez notre article qui décrit l’ensemble de ces aspects afin d’y voir plus clair.
Faire des recherches approfondies
Mener des recherches approfondies sur le marché immobilier local est crucial. Étudiez les quartiers prometteurs, les taux de location, les tendances du marché et la demande locative. Ces informations vous aideront à vous décider lorsque le bien idéal se présentera. Commencez à investir localement : cela vous rassurera d’être à proximité de votre bien sur une zone que vous connaissez ; vous gagnerez du temps dans vos démarches et la gestion du bien.
Financement et pré-approbation
Explorez vos options de financement, que ce soit par un prêt immobilier classique, un prêt hypothécaire ou d’autres sources. Obtenez une pré-approbation pour avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt et du montant dont vous disposez. Dans les faits cette « pré-approbation » n’est pas un accord de prêt formel mais simplement une simulation de votre capacité d’emprunt pour l’acquisition du bien et les travaux. Contrairement à ce que vous disent tous les vendeurs de rêves sur internet, les démarches à la banque doivent se faire avant même la recherche de biens.
Établir un budget réaliste
Définissez un budget précis en tenant compte du coût de la propriété, des frais de transaction, de la rénovation éventuelle et des dépenses de gestion. Assurez-vous d’inclure une marge pour les imprévus. Quand on démarre un premier investissement locatif et qu’on découvre également le monde de la rénovation, il est compliqué d’anticiper un budget de travaux en parallèle du budget d’acquisition. Téléchargez mon guide du premier investissement locatif afin de vous éclairer sur la façon de budgétiser des travaux ou utilisez mon outil spécialement dédié au budget des rénovations intégrales de biens.
Recherche de biens et évaluation
Parcourez le marché pour trouver des propriétés potentielles. Évaluez chaque bien en fonction de son potentiel de rendement, de son état, de son emplacement et de sa valeur à long terme. Dans la période actuelle, les meilleurs affaires se font sur les passoires énergétiques et donc sur les biens à rénover. Ce type de bien est affiché moins cher en prix de vente et encore plus simple à négocier à la baisse.
Négociation et acquisition
Une fois que vous avez trouvé la propriété idéale, négociez le prix avec le vendeur(surtout actuellement). Relevez tous les points positifs de l’appartement et tous les points négatifs. Avouez 2 à 3 points positifs au vendeur avant d’insister sur les points noirs qui dissuaderont les autres acheteurs alors que vous être prêt à vous positionner dès maintenant. Après accord, passez par les étapes légales pour finaliser l’acquisition. La signature du compromis de vente est la première étape chez le notaire. Après la signature de compromis, vous disposez encore de 10 jours légaux pour vous rétracter de cet achat, sans justification et sans pénalité.
Rénovation et préparation
Si nécessaire, effectuez les rénovations et les améliorations nécessaires pour augmenter la valeur de la propriété et attirer les locataires potentiels. LA rentabilité se joue nettement sur le budget des travaux de rénovation, libre à vous de vous en charger ou d’en faire une partie, ou de tout faire réaliser par une entreprise. En statut LMNP, un plus gros montant de travaux est un avantage pour vous alors à vous de voir.
Recherche et sélection des locataires
Menez des vérifications approfondies sur les locataires potentiels pour garantir leur solvabilité et leur fiabilité. Rédigez des baux clairs et équitables pour protéger vos intérêts et ceux de vos locataires. Plusieurs outils en ligne gratuit ou payant permettent de vous simplifier la rédaction et l fourniture des documents légaux dans le cadre d’un bail de location. Mettez en place une vérification scrupuleuse du garant de votre locataire, utiliser l’outil du gouvernement pour vérifier l’avis d’impôt fournis. Si vous avez un doute optez pour la garantie VISALE. Pour finir, imposer le paiement d’un loyer par prélèvement automatique (accord obligatoire du locataire). J’explique point par point comment vous y prendre dans ma formation sur l’immobilier locatif.
Gestion de la propriété
Une fois les locataires installés, assurez vous de gérer la propriété de manière efficace. Répondez aux sollicitations de vos locataires immédiatement ou dans les meilleurs délais, effectuez l’entretien régulier et veillez à ce que les paiements de loyer soient traités correctement. Si ce n’est pas les cas, réagissez de suite. Gardez un contact réguliers à vos locataires sans pour autant être intrusif: ils sauront ainsi que vous êtes réactif et qu’au cas où ils l’auraient oublié : il ne sont pas propriétaires des lieux.
Investir dans l’immobilier locatif demande une planification minutieuse et une exécution méthodique. En suivant ces étapes de A à Z, vous pouvez réussir votre premier investissement locatif afin de vous sécuriser financièrement grâce à un patrimoine qui prendra en valeur sur le long terme. Souvenez-vous, la recherche approfondie, la gestion efficace et la persévérance sont les clés pour maximiser les avantages de votre investissement immobilier.